Seit dem 1. Januar 2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft. Es gilt für für Mieter und Vermieter. Und kommt einer erzieherische Maßnahme unter dem Deckmantel des Klimaschutzes gleich. Schade.

Nichts gegen Klimaschutz, ganz im Gegenteil. Mieterinnen und Mieter wohnen lieber in gedämmten Wohnungen als in zugigen Löchern. Neue Gesetze sollten aber durchdacht sein, damit sie eine Lenkungswirkung erzielen. So aber haben sich Mieter und Vermieter mit einem Bürokratie-Monster zu beschäftigen, das trotz aller Illusionen in Berlin vor allem zu einem führt: Anwaltskassen klingeln und unsere nicht ausgelasteten Gerichte haben endlich einmal etwas zu tun.

Was hat das CO2KostAufG mit uns als Bundesverband Baufinanzierung e.V zu tun?

„Eigentlich kümmert ihr euch doch um Finanzierungen“, höre ich als Vorstandsvorsitzender des Bundesverband Baufinanzierung e.V. immer wieder. Diese werden viele Vermieter auch brauchen, wenn sie sich der CO-Abgabe im Innenverhältnis zu ihren Mietern entledigen wollen. Wir beschäftigen uns sowohl im Eigeninteresse (als Vermieter) als auch mit unseren Mitgliedern sehr detailtief mit den Einzelheiten. Täten wir es nicht, könnten wir keine einzelfallbezogenen Maßnahmen empfehlen. Wir wollen hier aber auch auf die künftige Situation von Mietern eingehen. Bei einem Verbraucherverein gehört das einfach dazu.

Welche Auswirkungen hat das CO2KostAufG?

Der Gebäudebestand in Deutschland ist sehr heterogen. Insbesondere die Dämmzustände gerade älterer Häuser vor 1990 sind oftmals mäßig. Noch gibt es eine große Anzahl gänzlich ungedämmter Immobilien, deren Beheizung sehr viel Energie frisst. Meist ist es fossile Energie aus Gas oder Öl.

Da sich im Gebäudebestand hinsichtlich energetischer Ertüchtigung zu wenig tat und auch sonst zu viel Öl und Gas verbraucht wurde, gibt es seit 2021 die CO2-Abgabe, auch CO2-Steuer genannt. Diese zahlen alle, die mit fossilen Brennstoffen ihre Autos oder Häuser befeuern. Viele haben das allerdings bisher gar nicht registriert. Auf einer kürzlich eingegangenen Heizölrechnung war jedenfalls nichts dergleichen ausgewiesen. Im Rahmen des Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) wurden jährlich steigende Werte für die Jahre 2021 bis 2026 festgelegt, die aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen und den hohen Belastungen angepasst sind. In diesem Jahr beträgt die Abgabe 30 Euro je Tonne CO2-Ausstoß. In den kommenden Jahren sind dann 35 und 45 Euro fällig, ehe sich im Jahr 2026 ein Wert zwischen 55 und 65 Euro, vermutlich 60 Euro, anschließt.

Was können/sollen Vermieter und Mieter tun?

Energietipps gibt es reichlich. Empfehlungen zu Waschlappen oder Pullovern (gern auch mehrere übereinander) sind hier fehl am Platz. Wir wollen vielmehr das Finanzielle beleuchten. Denn ob einer etwas tut oder nicht, hängt vorrangig mit seiner Motivation zusammen. Und die wird nun einmal durch das eigene Portemonnaie bestimmt und durch den eigenen Anspruch beziehungsweise die Einstellung. Es gibt leicht abweichende Berechnungsmethoden, wie viel CO2 ein Liter Heizöl oder ein Kubikmeter Gas freisetzt. Gelesen habe ich schon, dass man die Anteile, die aufgeteilt werden müssen, nur schwer herleiten könne. Ich halte das für unzutreffend. Jeder erhält eine Abrechnung von seinem Vermieter oder Verwalter. Der Verbrauch in Liter, Kubikmeter und/oder Kilowattstunden wird ebenfalls ermittelt.

Ein Beispiel meiner eigenen Immobilie zeigt die Folgen

Objekt: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1902 bis 1910 und 2016 (7 Einheiten neu), insgesamt 14 Wohneinheiten, 1.074 qm Gesamtwohnfläche, 8.500 Liter Heizölverbrauch/Jahr, Heizungsanlage Baujahr 2003

In einem aktuellen Energieausweis befände sich das Gesamtgebäude in der Energieeffizienzklasse C mit einem Endenergieverbrauch von 75 bis unter 100 kWh je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr.

Bei dem Verbrauch und den vorgenannten CO2-Preisen je Tonne ergeben sich folgende aufzuteilende Kosten (Vermieter 30, Mieter 70 Prozent):

Kosten verdoppeln sich

Die CO2-Kosten steigen von 790,50 Euro heute auf 1581,00 Euro (angenommene 60 Euro je Tonne CO2 im Jahr 2026). Der Vermieteranteil liegt bei 30 Prozent. Das sind 237,15 Euro in 2023 bis hin zu 474,30 Euro im Jahr 2026. Die Mieteranteile liegen bei 553,35 Euro (2023) und 1.106,70 Euro (2026). Eine Lenkungs- beziehungsweise Anreizwirkung für den Vermieter ist bei weniger als 500 Euro im Jahr nicht auszumachen. Für den einzelnen Mieter könnte eine Motivation bestehen. Die Mehrbelastung beträgt 2026 knapp 80 Euro pro Jahr.

Deutlich anders sieht die Rechnung aus, wenn das Haus in einem schlechteren Dämmzustand wäre und circa 10.000 Liter mehr Heizöl nötig wären. Dann werden mehr als 52 kg CO2/m/Jahr freigesetzt und das Gebäude landet in der Klasse, in der der Mieter von seinem Vermieter 95 Prozent der CO2-Kosten erstattet bekommt, dem Maximum an Erstattung.

Stark ansteigende Gebühren

Der Vermieter zahlt 1.482 Euro 2023 bis hin zu 3.120 Euro im Jahr 2026. Die Mieteranteile liegen bei 78 Euro (2023) und 156 Euro (2026). Wohlgemerkt für 14 Wohnungen in der Addition.

Kleines Zwischenfazit:

Gab es beim mittelmäßig gedämmten Gebäude zumindest noch einen theoretischen Anreiz für den Mieter, entfällt im nahezu ungedämmten Haus jegliche Motivation zum Energie-Einsparen. So wie sich jedes Volk seine Regierung wählt, sucht sich jede Immobilie auch seine Bewohner und umgekehrt. Sieht man einmal von begehrten Jugendstilaltbauwohnungen ab, wohnen in ungedämmter Wohnsubstanz eher einkommensschwache Menschen. Erfahrungsgemäß ist dort ein Problembewusstsein für Energiethemen ähnlich ausgeprägt wie für gesunde Ernährung. Das soll keine Stigmatisierung sein, sondern ist die Erfahrung eines Vermieters. Es gibt zwar finanzielle Zwänge. Diese führen aber nicht automatisch zu einem energetischen Problembewusstsein. Das tun im Übrigen auch mittlerweile monatlich erforderliche Informationen nicht, die dem Mieter anzeigen, dass er im Sommer weniger Energie benötigt als im Winter. Welch ein Erkenntnisgewinn! Auch der Vermieter wird nichts tun. Ohne erhebliche und teure Eingriffe in die Bausubstanz (Dämmung, Fenster) macht zum Beispiel eine Wärmepumpe keinen Sinn. Vermieter rechnen. Die werden ihren Mehraufwand durch Erhöhung der Kaltmieten kompensieren.

Kritikpunkte am CO2KostAufG

Die Verantwortung für den energetischen Zustand ist dem Eigentümer zuzuschreiben. Daneben steht das Nutzerverhalten für das individuelle Beheizen einer Wohnung, aber auch der Warmwasserbereitung. Warum soll sich der Vermieter finanziell beim Vielduscher oder bei der Badenixe beteiligen? In den sieben Einheiten, die im obigen Beispiel in 2016 neu entstanden sind, entfallen 60 Prozent des Energieverbrauchs auf die zentrale Warmwasserbereitung und nur 40 Prozent aufs Heizen. Also doch Waschlappenpflicht?

Ja, für den Vermieter ist das klug. Bei der zentralen Warmwasserversorgung muss der Vermieter die anteiligen CO2-Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung erstatten. Bei Durchlauferhitzern ist die Sache anders gelagert. Hier zahlt der Mieter die Kosten für seine Warmwasserversorgung über seine Stromrechnung. Will er die anteiligen CO2-Kosten von seinem Vermieter erstattet bekommen, muss er selbst aktiv werden und rechnen. Welcher Mieter weiß das, kann das, traut sich das? Vom Vermieter wird er mit Sicherheit nicht darauf hingewiesen. Wer zu 100 Prozent grünen Strom bezieht, profitiert finanziell nicht. CO2 fällt ja nicht an. Wenn es ein Mix ist, wird die Rechnung interessant.

Wenn ein Mieter über eine Gasetagenheizung oder über eine Heizung in einem Haus versorgt wird, bei dem er selbst den Gasvertrag mit dem Versorger abgeschlossen hat, muss er ebenfalls aktiv werden und seinem Vermieter eine Rechnung stellen. Dem Vermieter liegen keine Verbrauchsdaten vor.

Als kartellähnlich organisiert wurden Ablesedienstleister wie ista, techem, brunata u.a. bereits 2019 vom Recherchemagazin Panorama gebrandmarkt. Auch das Bundeskartellamt hat die damalige Bundesregierung aufgefordert, zu handeln. Durch deren Abrechnungsdienstleistungen steigen die Nebenkosten erheblich. Bei meinem Objekt, so Zimmermann, waren das bisher rund 25 Prozent der umlagefähigen Heizkosten. Dabei gilt: je besser gedämmt das Gebäude ist, desto mehr wird die Heizkostenrechnung von den Ablesekosten dominiert. Das CO2KostAufG sorgt für Mehraufwand bei den Dienstleistern, die sich das fürstlich bezahlen lassen werden.

Unauflösbare Probleme ab 2027

Fazit: Wieder einmal so ein bürokratisches Fehlanreizsystem, das weder Mieter noch Vermieter beglückt. Das, was der Vermieter in halbwegs gut gedämmten Objekten erstattet, wird dem Mieter über eine höhere Nebenkostenabrechnung wieder entzogen.

In schlecht gedämmten Wohnungen erhält der Mieter mehr zurück. Dafür wird der Vermieter die Kaltmiete erhöhen. Mehrere unauflösbare Probleme tun sich ab 2027 auf. Das Bundesumweltamt hat eine Studie herausgebracht, die sich mit unterschiedlichen Preispfaden (Entwicklungsperspektiven) für CO2-Kosten beschäftigt. Für das Jahr 2030 reichen die Annahmen von 240 bis 340 Euro je Tonne CO2. Unterstellt man heutige Rohölpreise noch für 2030, würden 1000 Liter Heizöl bei 300 Euro CO2-Kosten statt heute knapp 1.400 Euro dann 3.000 Euro kosten.

Entsprechendes ist auf die Mobilitätskosten übertragbar. Die Stammtischler brüllen erfreut auf. Endlich geht es den „Vermietersäcken“ an den Kragen. Dabei wird gern vergessen, dass viele Wohnungen im Eigentum von Kleinvermietern stehen, die eine oder zwei Wohnungen besitzen. Diese Menschen haben bereits vor 30 oder 40 Jahren den vielfach geforderten Verzicht gelebt und in Immobilien investiert. Anders als viele der öffentlichen Wohnungsunternehmen, die ihr Tafelsilber an große Player verscherbelt haben, um genau das nicht zu tun, was sie heute vom Vermieter verlangen – investieren ohne wirtschaftlichen Sinn.