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Steigende Baukosten
Wohnoffensive: Wohnungspolitik des Bundes stößt auf Kritik
Die Bundesregierung hält bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums die meisten Ziele für erreicht. Etliche Sozialverbände und der Mieterbund sehen das anders.
Wohnungspolitik des Bundes stößt auf Kritik
An diesem Dienstag will die Bundesregierung eine Bilanz ihrer "Wohnraumoffensive" ziehen. Erwartet werden Auftritte von Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU), Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU), Finanzminister Olaf Scholz (SPD) und Wirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU). Nach Auffassung der großen Koalition sind bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum die meisten Ziele erreicht. Etliche Sozialverbände, der Mieterbund sowie Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft hingegen betonten am Montag erhebliche Defizite.
"Von den eigentlich geplanten 1,5 Millionen neuen Wohnungen werden bis zum Ende der Legislaturperiode nur 1,2 Millionen Wohnungen gebaut sein und damit 300 000 zu wenig", sagte der Präsident des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), Axel Gedaschko. Bei Bauen und Wohnen fehle in Deutschland der nötige "Wumms". Der Deutsche Mieterbund kritisierte den Verlust von immer mehr Sozialwohnungen.
Experten monieren, die Bundesregierung rechne ihre Bilanz schön, indem sie zu den neuen Sozialwohnungen auch solche zähle, die es nur im Rohbau oder auf dem Papier gebe. Für sozial benachteiligte, große Familien oder Menschen mit Behinderung sei bezahlbarer Wohnraum in vielen Städten kaum noch zu finden, kritisierten Sozialverbände.
Beim Wohnungsgipfel 2018 hatte der Bund fünf Milliarden Euro für den Bau von 1,5 Millionen Sozialwohnungen bis 2021 versprochen. Mehr als 100.000 zusätzliche Sozialwohnungen sollten entstehen, etwa 375.000 pro Jahr. 2019 wurden aber nur 293.000 Wohnungen fertiggestellt, im Jahr davor waren es gut 283.000. Gleichzeitig wächst die Zahl der Wohnungen, bei denen die Sozialbindung ausläuft. Trotzdem zog die SPD eine positive Bilanz. Bis Ende des Jahres würden etwa 1,2 Millionen Wohnungen erreicht, sagt der baupolitische Sprecher der SPD im Bundestag, Bernhard Daldrup. Über diese Bilanz könne man "selbstbewusst reden".
Der Immobilien-Spitzenverband ZIA warf der Regierung vor, zu wenig gegen den Anstieg von Baukosten und Baulandpreisen zu unternehmen. Die Regierung habe "mit diversen Mietrechtsregulierungen und zuletzt auch mit dem Baulandmobilisierungsgesetz die Erreichung des Zieles selbst verspielt". Der Gesetzentwurf von Bauminister Seehofer ist in der Koalition umstritten. "Wir werden die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen strenger begrenzen", sagte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) den Zeitungen der Funke-Mediengruppe. Solche Umwandlungen seien oft der erste Schritt zur Verdrängung.
Nahezu täglich kommen neue Gesetze, Verordnungen und Richtlinien hinzu, welche das Bauen erheblich verteuern. Teilweise Irrsinnige kostspielige Handlungen werden so nötig. Immer werden Lockerungen versprochen, doch das Gegenteil geschieht!
Handwerk spürt Materialmangel und Corona-Maßnahmen
Materialmangel und Corona-Beschränkungen haben die Geschäfte der Handwerker in Deutschland zu Jahresbeginn belastet. Zum ersten Mal seit 2013 sanken die Umsätze im zulassungspflichtigen Handwerk in einem ersten Quartal, wie das Statistische Bundesamt am Freitag mitteilte.
Die Wiesbadener Behörde bezifferte den Rückgang der Erlöse in den ersten drei Monaten 2021 auf 7,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Zahl der Beschäftigten sank um 1,7 Prozent.
Alle sieben Gewerbegruppen des zulassungspflichtigen Handwerks erwirtschafteten weniger Umsatz als im Vorjahresquartal, das erst am Ende von den Einschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie betroffen war. Besonders hart traf es die Handwerke für den privaten Bedarf, allen voran Friseurbetriebe, deren Erlöse infolge der Corona-Maßnahmen um 37,4 Prozent einbrachen. Dort sank die Zahl der Beschäftigten auch besonders stark (minus 9,2 Prozent).
Einen deutlichen Umsatzrückgang gab es ebenfalls im Bauhauptgewerbe (minus 15,9 Prozent). Die gewichtigsten Gewerbezweige – Maurer und Betonbauer sowie Straßenbauer - verzeichneten nach fünfjährigen Erlössteigerungen ein Minus von 17,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Als Ursachen gelten Rohstoffengpässe, teurere Rohstoffe und der vergleichsweise kalte Winter.
Der Präsident des Zentralverbandes des Deutschen Handwerks (ZDH), Hans Peter Wollseifer, hatte jüngst vor gravierenden Folgen der Rohstoffknappheit gewarnt. «Unternehmen müssen bei vollen Auftragsbüchern Kurzarbeit anmelden, weil sie kein Material haben», sagte er. Die Preise für Holz und andere Baustoffe sind auf dem Weltmarkt unter anderem wegen der großen Nachfrage aus China und den USA stark gestiegen.
Das Lebensmittelgewerbe meldete einen Umsatzrückgang von 9,8 Prozent. Besonders die Konditoreien (minus 20,8 Prozent) erwirtschafteten deutlich weniger. Vergleichsweise moderat war der Rückgang im Kraftfahrzeuggewerbe (minus 5,6 Prozent). Zweirad-Werkstätten erzielten dabei dank des Fahrradbooms knapp 27 Prozent mehr Umsatz.
Baustoffe verteuern sich im Mai stark
Bauherren haben im Mai stark steigende Preise bei wichtigen Materialien zu spüren bekommen.
Baustoffe wie Holz, Stahl oder Dämmmaterialien verteuerten sich in der Pandemie rasant, teilte das Statistische Bundesamt am Montag mit. Demnach stiegen die Preise für Konstruktionsvollholz im Mai zum Vorjahresmonat um gut 83 Prozent, für Dachlatten um 45,7 Prozent und Bauholz um 38,4 Prozent.
Auch die Stahlpreise trieben die Kosten auf dem Bau in die Höhe: Betonstahl in Stäben war im Mai 44,3 Prozent teurer und Betonstahlmatten kosteten 30,4 Prozent mehr als vor einem Jahr, so die Wiesbadener Statistiker. Betonstahl wird unter anderem zur Verstärkung von Bodenplatten, Decken oder Wänden eingesetzt. Hauptgründe für die anziehenden Holz- und Stahlpreise seien wohl die steigende Nachfrage im In- und Ausland in der Corona-Pandemie sowie Probleme in der Rohstoffversorgung, schrieb die Behörde.
Preistreibend auf den Baustellen wirkten sich demnach auch die zuletzt gestiegenen Ölpreise aus: Bitumen auf Erdölbasis, das etwa zur Abdichtung von Dächern, Gebäuden und Fundamenten verwendet wird, kostete sich im Mai fast 64 Prozent mehr als im Vorjahresmonat und Dämmplatten aus Kunststoff wie Polystyrol fast 20 Prozent.
Jedoch nicht überall am Bau gingen die Preise durch die Decke: Bei Kies und Sand (+4,8 Prozent), Mauerziegel (+2,2), Dachziegel (+2,2) und Frischbeton (+1,7) gab es im Mai nur relativ leichte Zuwächse.
Wichtige Neubauhilfe: KfW-55-Förderung wird eingestellt
Die Politik lässt eine entscheidende Förderung für den klimaeffizienten Neubau schon Ende Januar 2022 auslaufen. Die Kritik aus der Branche ist groß.
Eine entscheidende Förderung für den klimaeffizienten Neubau läuft schon Anfang kommenden Jahres aus. Nur noch bis 31.01.2022 kann eine Förderung für den KfW-55-Standard beantragt werden, eine entsprechende Änderung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) hat das Bundeswirtschaftsministerium Ende vergangener Woche auf den Weg gebracht.
Fördergelder sollen in Zukunft vermehrt in Gebäudesanierungen und besonders effiziente Neubauten fließen. Im Gegenzug entfällt das Förderbudget für weniger effiziente Neubauten, das heißt die Effizienzhaus-Stufe 55. Viele Projektentwickler etwa werben damit, weil es für Bauherren neben günstigen KfW-Darlehen auch einen Zuschuss von bis zu 26.250 Euro gibt.
Die Kritik an dieser Änderung ist groß. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, sagt: „Ohne diese Förderung wird das Wohnen mit erhöhtem Klimastandard für viele Menschen in Deutschland unbezahlbar.“
Teure Baucontainer
Wie Sie hohe Entsorgungskosten für Schutt umgehen
Sanierer müssen aktuell gut kalkulieren: Nicht nur die Preise für Baumaterialien sind gestiegen, auch die Entsorgung von alten Baustoffen ist teurer geworden. Experten geben Tipps.
Ob Sanierung, Umbau, Hausbau oder Abriss – bei der Entsorgung des Bauschutts folgt die teure Überraschung. Rund zehn bis 15 Prozent sind die Entsorgungspreise im bundesweiten Schnitt in den vergangenen fünf bis zehn Jahren gestiegen, schätzt Michael Weiß vom Deutschen Abbruchverband.
Örtlich sind noch radikalere Preisschübe von bis zu 40 Prozent möglich. Der Grund: abweichende Vorgaben und Entsorgungsmöglichkeiten in den einzelnen Bundesländern.
Konkreter benennen kann auch Ilona Klein, Pressesprecherin des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, die Preissteigerung nicht. Es gibt keine bundesweiten Statistiken. Sie gehe aber davon aus, dass sich die Kosten im privaten Bereich analog zu denen im gewerblichen entwickeln. Und die sind für die Bauunternehmen in den vergangenen vier Jahren enorm gewachsen. Vor allem für die Entsorgung von Bodenaushub.
"Die Branche ist nicht gierig"
"Das ist keine normale Preissteigerung - und die Branche ist nicht gierig", sagt Michael Weiß. Für die gestiegenen Kosten gibt es gleich mehrere Gründe: In den Gebäuden wurden im Laufe der Jahre vielfältige Materialien verbaut. Diese lassen sich teils nur aufwendig trennen. Ein Beispiel sind etwa mit Styropor verklebte Bitumenbahnen in Häusern aus den 70er und 80er Jahren.
Dann sind die Auflagen strenger geworden: Mehr Materialien müssen in die Sonderentsorgung. Das führt teils zu weiteren Transportwegen. Und viele Baustoffe sollen recycelt werden. Was gut für die Umwelt ist, zieht gleichzeitig mehr Arbeit für die Branche nach sich: Die Stoffe müssen vermehrt "sortenrein" entsorgt werden – also auch wieder aufwendig getrennt werden. Etwa Fliesen von Betonresten oder Ziegel vom Mörtel und Putz befreit werden.
Das Nachsortieren ist Handarbeit – und teuer
Das alles gilt auch für private Sanierer und Renovierer, die einen Container selbst befüllen: Wer Bauschutt möglichst günstig entsorgen will, muss die Bestandteile so gut wie möglich voneinander trennen. Sonst müssen das die Profis auf der Deponie oder im Recyclinghof machen. "Das ist Handarbeit, und die ist teuer", sagt Stefan Schmidmeyer vom Bundesverband Sekundärrohstoffe und Entsorgung.
Zum Vergleich: Laut Ilona Klein kosten gemischte Abfälle im Gewerbebereich, also was Firmen von der Baustelle entsorgen, zwei bis dreimal so viel wie sortenreine Abfälle.
Bei der Trennung sollte man gründlich vorgehen. Denn um gemischten und damit teureren Schutt handelt es sich auch dann, wenn nur ein kleiner Teil der Baustoffe im Container als bedenklich bewertet wird.
Was getrennt werden muss, ist regional unterschiedlich. Die meisten Entsorger unterscheiden den Abfall nach Bauschutt ohne Schadstoffe und nach verunreinigtem Material. Letzteres können zum Beispiel schon Tapetenreste am Mauerwerk sein.
Da lohnt es sich, vor der Fahrt zum Entsorger zu fragen, was in den jeweiligen Container darf und was nicht. "Dinge, die sich nicht zuordnen lassen, können in einem Extra-Behälter transportiert und dann auf dem Recyclinghof gemeinsam mit dem Personal zugeordnet werden", rät Stefan Schmidmeyer. "Das spart Geld."
Alte Baustoffe sind nicht immer gleich Müll
Einen weiteren Spartipp hat Reimund Stewen vom Verband Privater Bauherren (VPB): So viel wie möglich wiederverwenden, etwa Ziegel, Holzbalken, Fenster, Türen und viele andere Bauteile. Sie lassen sich manchmal sogar bei der Modernisierung am eigenen Haus weiternutzen.
Und es gibt Fachhändler und Baustoffbörsen, die solche Materialien aufkaufen und für Renovierungen alter Häuser weiterverkaufen. Aber auch in Neubauten werden schon mal gerne gut erhaltene alte, wenn nicht gar historische Baustoffe eingebaut. Und selbst wenn es kein Geld für die Materialien gibt, ist manchmal wenigstens die Abholung kostenlos.
Ein hoher Kostenfaktor können gefährliche Stoffe wie Asbest sein. Auch künstliche Mineralwolle und Dämmstoffe aus Styropor müssen sorgfältig von anderen Materialien getrennt und extra entsorgt werden, sagt Entsorgungsprofi Stefan Schmidmeyer. Im Fall von krebserregendem Asbest müssen sogar Fachfirmen den sicheren Ausbau übernehmen. Das ist so gesetzlich vorgeschrieben.
So mancher Bauherr ist damit überfordert, gefährliche Baustoffe oder Schadstoffe überhaupt zu erkennen. Die professionelle Hilfe kostet zwar Geld, aber es lässt sich laut den Experten nach hinten raus einiges einsparen, wenn der Abfall korrekt getrennt wird.
Sanierer sind haftbar für fehlerhafte Entsorgung
Denn Bauherren und Sanierer müssen wissen: Sie halten den Kopf für ihren Abfall hin. "Auch wenn sie keine Fachkenntnisse haben, haften sie, wenn etwas falsch entsorgt wird", sagt Reimund Stewen, Leiter des VPB-Regionalbüros Köln. "Sie sind sogar dann haftbar, wenn eine von ihnen beauftragte Firma Fehler macht." Nachfragen zur Gesetzeslage und den kommunalen Vorschriften richten Bauherren an ihre zuständigen Umweltbehörden und an die Entsorgungsbetriebe.
Werden bei größeren Umbauten mehr als nur ein paar Quadratmeter Dachpappe oder ein Container voll Holz entsorgt, kann ein Entsorgungsplan vom Fachbetrieb helfen. "Im Entsorgungsplan sollte stehen, welche Stoffe sich im Abfall finden und wie sie sortiert werden müssen", sagt Reimund Stewen. Bei Unklarheiten könnten Probebohrungen schon vor der Renovierung Aufschluss darüber geben, um welche Stoffe es sich handelt.
Die Zukunft mitdenken
Und noch ein Tipp für alle mit Weitsicht: Schon während der Neugestaltung an einen möglichen Rückbau des Gebäudes in weiter Zukunft denken. Denn nachhaltiges Handeln und der schonende Einsatz von Ressourcen werden immer bedeutender.
Es lohnt sich, die Materialwahl beim Hausbau oder der Modernisierung auch darauf zu prüfen. "Sie können an den Planer den Auftrag erteilen, rückbau- und verwertungsorientiert zu konstruieren, vorrangig Sekundärbaustoffe einzusetzen und nachhaltige Baustoffe zu verwenden", rät Stefan Schmidmeyer.
DIW: Baupreise werden noch weiter steigen
Der dramatische Anstieg der Baupreise im vergangenen Jahr hat so manchen Traum vom Eigenheim zerplatzen lassen. Die schlechte Nachricht: Das Schlimmste ist offenbar noch nicht überstanden.
Die Bauwirtschaft wird nach Einschätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) trotz des aktuellen Materialmangels auf absehbarer Zeit gute Geschäfte machen. »Entgegen dem allgemeinen Wirtschaftstrend stemmt sich die Baubranche weiterhin erfolgreich gegen die Coronakrise«, erläuterte DIW-Experte Martin Gornig. »Die Umsätze dürften in den kommenden Jahren weiter steigen.« Grund dafür seien neben der ungebrochenen Nachfrage auch die steigenden Preise für Baumaterialien.
Das DIW rechnet damit, dass Materialengpässe zunächst anhalten. Daher sei mit nach wie vor kräftig steigenden Preisen für Neubauten oder Sanierungen zu rechnen. Dies mache die Investitionsvorhaben der neuen Bundesregierung allerdings nicht einfacher, hieß es. Die Ampel-Koalition will jährlich 400.000 Wohnungen neu bauen. Auch bei der Digitalisierung sind dem DIW zufolge erhebliche Aufwendungen für Bauleistungen nötig. Ähnliches gelte für die öffentliche Infrastruktur und die energetische Sanierung öffentlicher und privater Gebäude.
Der Wohnungsneubau dürfte nach Einschätzung des DIW angesichts anhaltender Nachfrage und niedriger Zinsen auch im laufenden und im kommenden Jahr weiter florieren. Im Wirtschaftsbau wird nach zwei schwachen Pandemiejahren mit Nachholinvestitionen gerechnet. Wachstumsperspektiven werden auch im Tiefbau gesehen, vor allem dank geplanter Rekordinvestitionen der Deutschen Bahn sowie des Bundes.
Doch auch wenn die Bauherren bereit sind, höhere Preise zu bezahlen, bleibt es schwierig, Projekte zu verwirklichen. Denn es fehlt an vielen Stellen an Facharbeitern, die Aufträge für die jeweiligen Gewerke übernehmen könnten
Regierung stoppt Förderung für energieeffiziente Gebäude
Wie das Bundeswirtschafts- und Klimaschutzministerium mitteilte, werden Anträge von der staatlichen Förderbank KfW nicht mehr bewilligt.
Endgültig eingestellt wird demnach die Neubauförderung des sogenannten Effizienzhauses, die ohnehin zum Monatsende ausgelaufen wäre. Hintergrund sei eine enorme Antragsflut im Monat Januar, insbesondere für die Neubauförderung, die die bereit gestellten Mittel deutlich übersteige.
Mit dem sogenannten Effizienzhaus 55 werde ein Standard mit Steuergeldern gefördert, der sich am Markt längst durchgesetzt habe, so Graichen. «Aber: Wo Klimaschutz drauf steht, muss auch Klimaschutz drin sein. Aktuell fördern wir das Falsche und dieses Geld fehlt dann bei tatsächlich wirksamen Klimaschutzmaßnahmen, beispielsweise bei der so wichtigen Gebäudesanierung. Das kann nicht so weitergehen.»
Fördermittel sollten künftig dort gezielt eingesetzt werden, wo die CO2-Einsparung am höchsten sei, so Graichen weiter. Dies sei im Gebäudebereich vor allem bei Sanierungsmaßnahmen der Fall. Graichen warf der schwarz-roten Vorgängerregierung eine «massive klimapolitische und fiskalische Fehlsteuerung» vor.
Trendumkehr bei den Bauzinsen
Experten rechnen mehrheitlich damit, dass die Bauzinsen im Verlauf dieses Jahres steigen. Vier Faktoren signalisieren aktuell eine Trendumkehr auf dem Zinsmarkt. Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen wollen oder bereits eine Immobilie abbezahlen, sollten Sie handeln, um finanzielle Folgen abzuwenden.
Seit Jahren können Bauherren und Immobilienkäufer traumhaft günstig finanzieren. Damit wird es auch 2022 nicht schlagartig vorbei sein. Doch etliche Experten erwarten steigende Bauzinsen. Schon im vergangenen Jahr zeigte die Zinskurve eher nach oben.
Welche Faktoren kündigen steigende Zinsen an?
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steigende Inflation
Jüngst kletterten die Verbraucherpreise erheblich. Die Teuerungsrate in Deutschland lag 2021 bei 3,1 Prozent, dem höchsten Wert seit 1993. Wenn sich die Inflation weiter so entwickelt, nimmt der Druck auf die Europäische Zentralbank zu, gegenzusteuern und die Zinswende früher als geplant einzuläuten. EZB-Chefin Christine Lagarde schließt inzwischen eine Zinserhöhung schon im Jahr 2022 nicht mehr aus. Die US-Notenbank hat übrigens bereits drei Zinserhöhungen für 2022 signalisiert.
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Höhere Auflagen für Banken
Nach Willen der Bafin (Bundesaufsicht für Finanzdienstleistungsaufsicht) sollen die Banken ab 2023 für Kredite, die sie vergeben, mehr Geld als Sicherheit anlegen. In Folge hätten die Finanzinstitute höhere Kosten. Es ist gut möglich, dass die Banken diesen finanziellen Nachteil an ihre Kunden weitergeben – in Form von höheren Zinsen.
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Rückläufiges Sparverhalten
Zinsen sinken, wenn viel gespart wird. Denn die Banken haben dann genug Einlagen für ihre Finanzgeschäfte. In den vergangenen Jahrzehnten ist genau das passiert. Der Anteil der Menschen im arbeitsfähigen Alter (von 15 bis 64 Jahren) nahm weltweit zu. Diese Bevölkerungsgruppe konnte mehr sparen als Heranwachsende und Senioren. Eine Sparschwemme auf den internationalen Kapitalmärkten drückte die Zinsen weltweit. Mit der Alterung der Gesellschaften wird der Anteil der Erwerbsbevölkerung an der Gesamtbevölkerung künftig spürbar sinken. Die Folge: Es wird weniger gespart und die Zinsen könnten wieder steigen.
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Steigende Renditen für Staatsanleihen
Veränderung bei den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe sind ein Indikator für die Zinsentwicklung. Seit Sommer 2019 waren die Renditen für 10-jährige Staatsanleihen negativ. Jüngst sind sie wieder gestiegen und bescheren Anlegern leicht positive Renditen. Börsenexperten erwarten, dass die Renditen für Bundesanleihen mittelfristig sogar auf zwei Prozent steigen. Und dann ziehen auch die Zinsen auf dem Kapitalmarkt nach.
Was bedeutet ein Zinsanstieg für die Immobilienfinanzierung?
Schon ein leichter Zinsanstieg verteuert die Finanzierung erheblich. Bei einem Zinsanstieg von nur einem Prozent können sich die Zinskosten, die innerhalb von zehn Jahren anfallen, nahezu verdoppeln, wie das Rechenbeispiel unten zeigt.
Anders als in der vereinfachten Musterrechnung nehmen Immobilienerwerber in der Regel aber mehrere 100.000 Euro auf, um den Kaufpreis bezahlen zu können. Bei höheren Kreditsummen sind die finanziellen Folgen steigender Zinsen entsprechend größer. Berechnen Sie im LBS-Baufinanzierungsrechner, wie hoch die Zinsen Ihrer individuellen Finanzierung ausfallen.
Betroffen von einer Zinssteigerung sind auch all diejenigen, die bereits eine Immobilie abbezahlen. Denn jede Finanzierung wird über eine bestimmte Laufzeit vereinbart – zum Beispiel über 10 oder 15 Jahre. Endet die Laufzeit, endet auch die Zinsbindung und eine Anschlussfinanzierung steht an – zu den dann üblichen Marktzinsen. Wenn die Restschuld noch hoch ist, können steigende Zinsen Kreditnehmer in finanzielle Bedrängnis bringen. Die monatliche Belastung schießt in die Höhe und im schlimmsten Fall kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen und muss seine Immobilie verkaufen.
Wie kann man sich vor steigenden Zinsen schützen?
Wenn Sie heute einen Immobilienfinanzierung abschließen, können Sie das Risiko steigender Zinsen ausschließen, indem Sie den Kredit mit einem Bausparvertrag kombinieren. Nach Laufzeitende wird der Kredit durch die Bausparsumme (Bausparguthaben plus Bauspardarlehen) abgelöst. Und für das Bauspardarlehen gelten die günstigen Konditionen, die Sie bei Vertragsschluss vereinbart haben. „Mit dieser sogenannten Kombinationsfinanzierung, wissen Kunden ganz genau, welche monatliche Belastung von der ersten bis zu letzten Rate auf sie zukommt – und das auch für lange Laufzeiten von bis zu drei Jahrzehnten“, erklärt LBS-Experte Joachim Klein. Der Bausparvertrag hat außerdem den Vorteil, dass er staatlich gefördert wird – Prämien und Zulagen helfen Ihnen beim Vermögensaufbau. Den passenden Tarif mit Ihrer individuellen Bausparsumme errechnen Sie mit dem LBS-Bausparrechner.
Auch wenn Sie bereits ihr eigenes Zuhause abbezahlen, sollten Sie jetzt reagieren – wenn Sie die Zinsen ihrer Finanzierung nicht bereits durch einen Bausparvertrag abgesichert haben. Sie können sich die aktuellen Zinsen, solange sie noch niedrig sind, für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Möglich ist dies mit einem Forward-Darlehen, das man in der Regel bis zu 36 Monate vor Ende der Zinsbindung vereinbaren kann. „Im Prinzip schließt man damit heute schon den Vertrag über die künftige Anschlussfinanzierung ab“, erklärt LBS-Finanzierungexperte Joachim Klein. Das Risiko steigender Zinsen – und steigender monatlicher Belastung – ist damit ausgeschlossen. Übrigens: Nach zehn Jahren sind Immobilienkredite ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar, auch wenn Sie eine längere Laufzeit vereinbart haben. Wenn Sie vor zirka acht Jahren einen Immobilienkredit aufgenommen haben, sollten Sie die Chance nutzen und sich jetzt um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern. Beim so vorbereiteten Anschlussdarlehen werden momentan sogar deutlich weniger Zinsen fällig als bisher und Ihre monatlichen Raten sinken. Denn das heutige Zinsniveau ist wesentlich niedriger als in den Jahren 2013/2014.
Wohnungsmarkt bereitet sich auf stürmische Zeiten vor
er Wohnungsmarkt bereitet sich auf stürmische Zeiten vor. Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften (VSWG) bilanzierte am Mittwoch bei der Präsentation seiner Jahresstatistik massive Kostensteigerungen. Sie hätten schon 2021 begonnen, sich mit Beginn des Krieges in der Ukraine noch einmal verschärft und seien ein «großes Risiko für die Bezahlbarkeit des Wohnens.» Bereits in diesem Jahr müssten die Mieter mit höheren Vorauszahlungen rechnen. Der Großteil der Kostensteigerungen werde sich wohl aber erst 2023 in der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2022 durchschlagen, sagte VSWG-Vorständin Mirjam Philipp. «Es ist die Ruhe vor dem Sturm.»
Als Folge der Entwicklung rechnet der VSWG mit einer steigenden Zahl von Mietschulden. Am Jahresende 2021 hatten sie sich auf insgesamt acht Millionen Euro summiert, sagte Sven Winkler, im Verband für die Betriebswirtschaft zuständig. Bei einem Umsatzerlös von insgesamt 1,3 Milliarden Euro sei das zwar ein relativ geringer Anteil. Viele Mieter müssten aber mit Nachzahlungen von 500 bis 1000 Euro rechnen. Bei Mietschulden versuche man in jedem Fall Lösungen zu finden.
Erhebliche Einschnitte konstatierte der Verband beim Thema Modernisierung. Hier gingen die Investitionen in 2021 um 16 Prozent auf 157 Millionen Euro zurück. In die Instandhaltung flossen 312,5 Millionen Euro und damit 2,7 Prozent mehr als 2021. Die Investitionen in den Neubau gingen um 5,1 Prozent auf 72,3 Millionen Euro zurück. Laut Verband schlagen sich hierbei vor allem die gestiegenen Baukosten nieder. Insgesamt lagen die Investitionen bei 541,8 Millionen Euro (2020: 567,5), in diesem Jahr sind 649,4 Millionen Euro geplant, allein für Instandhaltung 345,2 Millionen Euro.
Nach Verbandsangaben sind die Mieten in den Genossenschaftswohnungen 2021 im Schnitt um fünf Prozent auf 5,16 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Kaltmiete von 303 Euro pro Monat. Bei Baukosten von 4000 Euro pro Quadratmeter im Neubau brauche man eine Miete von 13 oder 14 Euro zur Refinanzierung, rechnete Winkler vor. Sorgen bereitet dem VSWG zudem der Leerstand. Er stieg im vergangenen Jahr um 0,4 Prozentpunkte auf 8,7 Prozent. Insgesamt stehen knapp 26 000 Genossenschaftswohnungen in Sachsen leer, 1164 mehr als im Vorjahr. Bei jedem zwölftem Unternehmen macht der Leerstand 20 Prozent und mehr aus.
Der Wohnungsabriss soll auch in den kommenden Jahren eine Rolle spielen. 2021 verschwanden auf diese Weise 362 Wohnungen, für dieses Jahr sind etwa 600 zum Abriss vorgesehen. Bis zum Jahr 2027 sollen es mindestens 2100 sein.
Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften haben knapp 300 000 Wohnungen im Bestand. Damit besitzen sie einen Marktanteil von 21,1 Prozent. Somit wohnt etwa jeder fünfte Sachse in einer Genossenschaftswohnung.
Weniger staatliches Geld für Gebäudesanierungen
Der Verbraucherzentrale Bundesverband kritisierte: «Tausende Sanierungsprojekte könnten nach langer Planung verworfen oder unter enormem Mehraufwand reorganisiert werden müssen.» Beim Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen heißt es: «Wer Häuser plant und baut, kann nicht von einem Tag auf den anderen alle Planungen über den Haufen werfen.»
Was ist passiert? Am 26. Juli hatte Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) die Reform verkündet. Nur wenig später, am 28. Juli, traten neue Förderbedingungen für Anträge auf Komplettsanierungen bei der staatlichen Förderbank KfW in Kraft. Es gibt keine direkten Zuschüsse mehr - nur noch für Kommunen -, sondern zinsverbilligte Kredite sowie einen Tilgungszuschuss.
Fördersätze für Einzelmaßnahmen gesenkt
Die zweite Stufe der Reform gilt zum 15. August. Fördersätze für Einzelmaßnahmen bei Sanierungen werden damit gesenkt. Begründung des Wirtschaftsministeriums: Um möglichst vielen Bürgerinnen und Bürgern angesichts knapper Haushaltsmittel Förderung zu ermöglichen, seien «etwas verringerte Fördersätze» notwendig. Hintergrund ist, dass der Bund 2023 wieder die Schuldenbremse einhalten will. Steigende Energiepreise machten Investitionen in höhere Effizienz aber grundsätzlich schneller rentabel, so das Ministerium.
Die Fördersätze sinken um 5 bis 10 Prozentpunkte. Beim Fensteraustausch lag der Fördersatz früher bei bis zu 25 Prozent, nach der Reform bei rund 20 Prozent. Früher bekam man laut Ministerium maximal rund 15.000 Euro, nun 12.000 Euro.
Beim Einbau einer Wärmepumpe gibt es laut Ministerium künftig statt 50 Prozent der Kosten nur noch maximal 40 Prozent vom Staat. Früher bekam man bis zu 30.000 Euro, nach der Reform bis zu 24.000 Euro. Den maximalen Fördersatz bekommt man mit einem neuen Wärmepumpen-Bonus für besonders effiziente Typen und einem Heizungs-Tausch-Bonus.
Habecks Ziel: Mehr Wärmepumpen
Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck (Grüne) hatte eine Wärmepumpen-Offensive angekündigt, ab 2024 sollen mindestens 500.000 neue Wärmepumpen pro Jahr installiert werden - auch um unabhängiger von russischem Gas zu werden. Im vergangenen Jahr wurden 150.000 Wärmepumpen in Deutschland eingebaut.
Zur Reform gehört auch, dass Gas- und Gas-Hybrid-Heizungen vollständig aus der Förderung herausfallen. Dies sei ein konsequenter Schritt, sagte Martin Sabel, Geschäftsführer des Bundesverbands Wärmepumpe. «Ob die Anpassungen in dieser Form eine Sanierungswelle vorantreiben und dadurch ein wirkliches Signal zur Klimaneutralität 2045 und zu mehr Energiesouveränität gesendet wird, bleibt fraglich.»
Generelles Ziel der Bundesregierung bei der Reform ist es vor dem Hintergrund des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine und gestiegener Energiepreise, bei der Gebäudeförderung den Fokus statt auf den Neubau auf die Sanierung alter Häuser zu legen - dort sei der Effekt für Energieeinsparung und Klimaschutz deutlich höher.
Welche Folgen hat aber nun die Reform? Das Wirtschaftsministerium sorge für Verunsicherung und Stillstand, kritisierte Axel Gedaschko, Präsident Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. «Insbesondere die wiederholten Förder-Kehrtwenden quasi über Nacht haben bei den sozial orientierten Wohnungsunternehmen zu einem enormen politischen Vertrauensverlust und Planungsunsicherheit geführt.» Bereits geleistete, aufwendige Planungen der Wohnungsunternehmen für Sanierungsvorhaben seien nun vielfach ein Fall für die Papiertonne oder könnten nur mit deutlichen Mietsteigerungen umgesetzt werden. «Die Regierung verschärft damit die bereits herrschende Unsicherheit rund um unzureichende Förderung, Bau- und Energiepreisexplosionen, Fachkräfte- und Materialmangel deutlich.»
Investitionszurückhaltung verschärft
Eine Sprecherin des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe sagte, aufgrund der gekürzten Fördersätze drohe die Gefahr, das viele Aufträge storniert würden und weniger saniert werde.
In einer Stellungnahme des Verbraucherzentrale Bundesverbands heißt es, durch die starken Kürzungen der KfW-Fördersätze für Komplettsanierungen könne die Investitionszurückhaltung verschärft werden. Wichtige Potenziale zur Einsparung von Energie und der Umsetzung einer verbraucherfreundlichen Wärmewende könnten nicht gehoben werden. Zwar sei das Fördervolumen erhöht worden - das Ministerium spricht von jährlichen Bewilligungen in Höhe von 13 bis 14 Milliarden Euro. Das reiche aber längst nicht aus, so der vzbv. Die Fördermittel müssten auf 25 Milliarden Euro erhöht werden.
«Es gilt jetzt in diesen herausfordernden Zeiten schnell den Energieverbrauch zu drosseln und den CO2-Ausstoß zu verringern. Daher ist es nicht zu verstehen, dass die Fördersätze insgesamt reduziert werden, denn so wird nicht das maximale Potenzial ausgeschöpft», sagte Dirk Salewski, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.
Kritik: Energieeffizienz komme wieder zu kurz
Auch viele Energieberater seien verzweifelt und wütend, berichtet Benjamin Weismann, Geschäftsführer des GIH-Bundesverbands, einer bundesweiten Interessenvertretung für Energieberaterinnen und Energieberater. Viele müssten nun ihre Planungen über den Haufen werfen. «Die zukünftigen Fördermittel sind leider nun so unattraktiv, dass viele ihre erforderlichen Sanierungsmaßnahmen nicht mehr angehen werden», sagte Weismann.
Zwar seien die weiterhin sehr hoch geförderten Wärmepumpen und Wärmenetze wichtig für die Energiewende im Gebäudesektor. Allerdings komme die Energieeffizienz wieder zu kurz. Maßnahmen an der Gebäudehülle würden deutlich schlechter gefördert als Einzelmaßnahmen in der Gebäudetechnik. Die angestrebte Sanierungsquote könne so nicht erreicht werden.