Forum
Der Mietendeckel soll steigenden Wohnkosten einen Riegel vorschieben – bislang recht wirkungslos. Nun wurden die Regelungen verschärft. Können Mieter nun aufatmen?
Die Mietpreisbremse zieht eine Obergrenze bei Neuvermietungen. Sie wurde im Sommer 2015 eingeführt und zu Jahresbeginn verschärft. Mietervertreter kritisieren das Instrument als zahnlosen Tiger, der den steigenden Mieten kaum Einhalt gebieten kann. Auch gebe es zu viele Ausnahmen.
Am 18. August 2019 hat sich die Regierungskoalition darauf verständigt, einige Stellschrauben der Mietpreisbremse noch fester zu ziehen. Von der erneuten Verschärfung des Mietendeckels sollen die Mieter nunmehr länger und auch rückwirkend profitieren.
Die aktuellen Neuerungen auf einen Blick:
• Verlängerung der Mietpreisbremse
• Ausweitung des Betrachtungszeitraums des Mietspiegels
• Zu viel gezahlte Mieten können rückwirkend eingefordert werden
Wie lange gilt die Mietpreisbremse?
Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse mit dem Jahr 2020 auslaufen. Den neuen Regierungsplänen zufolge soll der Mietendeckel um fünf Jahre bis zum Jahr 2025 verlängert werden.
Wie viel darf der Vermieter verlangen?
Es bleibt dabei, dass die Miete bei neuen Verträgen nicht mehr als zehn Prozent über der "ortsüblichen Vergleichsmiete" liegen darf. Das gilt jedoch nur für "Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt", wie es im Gesetz heißt. Wo diese liegen, entscheiden die Bundesländer selbst.
Gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen?
Nein. Ausnahmen bei der Mietpreisbremse gelten bei Neubauten, Sanierungen oder wenn die Miete des Vormieters schon höher als die ortsübliche Vergleichsmiete lag. Als Neubau gelten neu errichtete Häuser und Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Eine Sanierung gilt als umfassend, wenn die Investition dafür etwa ein Drittel des für einen Neubau erforderlichen Aufwands erfordert.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dem aktuellen Mietspiegel entnommen werden, den die meisten großen Städte in Deutschland erstellen. Daran müssen sich potenzielle Mieterhöhungen bei Neuvermietungen orientieren. Die dort erfassten Daten sollten alle zwei Jahre angepasst werden. Neu ist, dass der Betrachtungszeitraum von bisher vier auf sechs Jahre verlängert wird. Dadurch fallen die zum Vergleich herangezogenen Vergleichsmieten in der Regel geringer aus.
Wie kann ich die Mietpreisbremse durchsetzen?
Der Mieter muss den Vermieter auf die überhöhte Miete hinweisen und diesen schriftlich rügen. Wenn der Vermieter die Erhöhung mit einer Ausnahme von der Mietpreisbremse begründet hat – eine Sanierung zum Beispiel – muss sich der Mieter in seiner Rüge (Beschwerde) konkret darauf beziehen. Hat der Vermieter den Anstieg nicht weiter erläutert, muss der Mieter seinen Einspruch nicht weiter begründen und kann eine einfache Rüge aussprechen. So oder so ist eine schriftliche Rüge die Voraussetzung dafür, wenn der Mieter den Teil der Miete, der über der zulässigen Grenze liegt, einbehalten will.
Welches Recht hat der Mieter bei einem Verstoß?
Bislang konnte der Mieter die zu viel gezahlte Miete erst ab dem Zeitpunkt der Rüge gegenüber dem Vermieter zurückfordern. Ab nun gilt: Der Mieter kann bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse die zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern – und zwar für einen Zeitraum von bis zu 2,5 Jahren ab Vertragsschluss. Das umfasst somit bis zu 30 Monatsmieten.
Wie erfahre ich, wie viel mein Vorgänger gezahlt hat?
Verlangt ein Vermieter mehr als die ortsübliche Miete plus zehn Prozent, muss er den Mieter schon vor Vertragsabschluss darüber informieren und dies begründen. Handelt es sich nicht um den Erstbezug eines Neubaus oder Neueinzug nach einer Sanierung, muss der Vermieter somit die Vormiete offenlegen – und zwar den Stand von einem Jahr vor Beendigung des vorigen Mietverhältnisses.
Wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert?
Vorerst nicht. Aber die Regierung will bis zum Ende des Jahres einen Gesetzentwurf vorlegen, der die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt.
Kann die Miete nach einer Modernisierung erhöht werden?
Das betrifft in der Regel laufende Mietverträge: Seit Anfang 2019 dürfen Vermieter die Kosten der Modernisierung nur noch begrenzt auf die Mieten umlegen. Das heißt: In einem Zeitraum von sechs Jahren darf die Miete deutschlandweit um höchstens drei Euro pro Quadratmeter steigen. Eine Sonderregelung gilt für vergleichsweise günstige Mieten. Bei Nettokaltmieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter darf die Monatsmiete um maximal zwei Euro im Jahr steigen.
Die Praxis des gezielten Herausmodernisierens von Mietern gilt seitdem als Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Mieter, die durch starke Mietsteigerungen Wohnungen vertrieben werden, haben Anspruch auf Schadenersatz.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, die Mietpreisbremse gilt unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird. Vermieter können aber aufgrund der Möblierung einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen. Dessen Höhe richtet sich nach dem Gebrauchs- und Zeitwert der Möbel. Die Mieter sollten vor der Anmietung den Vermieter nach den Anschaffungskosten und dem Anschaffungszeitraum fragen. Die Vermietung eines Zimmers innerhalb einer Wohnung oder einer Ferienwohnung ist von dieser Regelung ausgenommen.
Ist die Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz vereinbar?
Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz, entschied das Bundesverfassungsgericht in einem am 20. August 2019 veröffentlichten Beschluss. Es werde weder in die Eigentumsgarantie noch in die Vertragsfreiheit eingegriffen oder den allgemeinen Gleichheitssatz verletzt, schrieben die Karlsruher Richter.
Wo greift die Mietpreisbremse?
Der Mietendeckel galt Ende 2018 in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland. Das nimmt sich auf den ersten Blick nicht viel aus. Doch in den betroffenen Kommunen leben 28 Prozent der deutschen Bevölkerung, rund 23,5 Millionen Menschen. Neben den Metropolen wie zum Beispiel Berlin, Frankfurt am Main oder München sowie deren Umland gilt der Mietendeckel auch für mittelgroße Städte wie Braunschweig oder Jena. Aber auch reiche Gemeinden wie die Insel Sylt sind davon nicht ausgenommen.
Deutsche haben soviel Wohnfläche wie noch nie - Aufwärtstrend seit 2010
In Deutschland steigen die Wohnungskosten seit Jahrzehnten kontinuierlich, dennoch wächst der private Wohnraum im Durchschnitt jährlich an. Studien haben kürzlich herausgestellt inwieweit sich das Wohnangebot entwickelt und welche Folgen dies für die finanzielle Belastung der Mieter hat.
3,9 Milliarden Quadratmeter Wohnfläche
Die Wohnkosten in Deutschland kennen seit vielen Jahren nur eine Richtung, nach oben. Vor allem in Großstädten herrscht Wohnungsnot, wodurch die Preise scheinbar unaufhörlich steigen. Nichtsdestotrotz wachsen der totale Wohnungsraum sowie die Wohnfläche pro Kopf, wie eine Studie des Statistischen Bundesamts kürzlich herausstellte.
Seit 2010 ist die Wohnfläche je Einwohner um zwei Quadratmeter gewachsen, während Wohnungen insgesamt im gleichen Zeitraum um einen Quadratmeter größer geworden sind. Konkret waren Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser Ende 2019 laut der Studie 91,9 Quadratmeter groß, was rund 47 Quadratmeter für jeden Bewohner bedeutet. Verglichen zum Jahr 2018 ein Plus von 0,3 Quadratmeter je Kopf.
Zusätzlich ist die Anzahl der bewohnbaren Objekte im Vergleich zu 2018 um 277.400 Wohnungen angewachsen, ein relativer Zuwachs von 0,7 Prozent. Vergleicht man den heutigen Wohnungsbestand mit dem Jahr 2010, ist dieser in den vergangenen 10 Jahren um 2 Millionen Wohnungen beziehungsweise 5 Prozent gestiegen. Auf 1.000 Einwohner kommen demnach 511 Wohnungen.
Deutschlandweit stehen heute insgesamt 3,9 Milliarden Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung ein relatives Plus von 6,2 Prozent im Vergleich zu 2010.
Die nominalen Wohnkosten steigen
Trotz des steigenden Wohnangebots sind die Kosten ebenfalls weiter geklettert. Vor allem in Städten fällt der Kostentrend stark auf. Seit 2010 sind bei Neuvermietungen in den Großstädten laut einer Datenerhebung des Institutes der deutschen Wirtschaft (IW) die Quadratmeterpreise um 4,3 Prozent gestiegen.
Allerdings seien auch "die Einkommen der Mieterhaushalte bis zur Corona-Pandemie [ ] stark gestiegen - seit 2010 im bundesweiten Durchschnitt real um knapp 7 Prozent", wie die Autoren der Studie herausstellen. Dementsprechend sei die reale Belastung der Mieter, trotz steigender Kosten, als konstant zu betrachten.
Dennoch könnte sich diese Ausgangssituation aufgrund der Corona-Krise im kommenden Jahr deutlich verschlechtern. Um dem gegenzusteuern, empfiehlt das IW die Hürden zur Wohngeldberechtigung zu senken, denn das Wohngeld sei diesbezüglich ein "sehr gutes sozialpolitisches Instrument", wie Maximilian Stockhausen, Ökonom des Instituts, in der Studie kommentiert
Bis zu 10.013 Euro pro Quadratmeter: So stark sind die Preise für Wohnungen in deutschen Städten in den vergangenen sechs Monaten gestiegen
Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den vergangenen sechs Monaten im Schnitt um 7,01 Prozent gestiegen. Das geht aus einer Untersuchung des Finanzierungsvermittlers "Baufi24" hervor, der über 240.000 Immobilientransaktionen aus den vergangenen zwölf Monaten ausgewertet hat. Verglichen wurde der Zeitraum Mai bis Oktober 2021 gegenüber November 2020 bis April 2021.
Demnach ist der Quadratmeterpreis für Wohnungen deutschlandweit um 6,93 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum gestiegen und liegt nun bei rund 3300 Euro. Bei Einfamilienhäusern lag der Preis pro Quadratmeter bei 3991 Euro, ein Plus von 7,09 Prozent.
Deutlich teurer ist es in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Hier lag der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in den vergangenen sechs Monaten im Durchschnitt bei 6062 Euro, ein Plus von 8,27 Prozent.
Den größten Anstieg verzeichnete Hamburg mit einem Plus von 10,64 Prozent. In der Hansestadt lag der Quadratmeterpreis bei 6162 Euro. Am teuersten ist es in München. Hier knackte der Quadratmeterpreis die 10.000-Euro-Marke und lag bei 10.013 Euro (Plus 6,37 Prozent). In Frankfurt am Main legte der Quadratmeterpreis um 5,68 Prozent zu und lag bei 6602 Euro.
Ostdeutsche Städte mit stärkster Preisentwicklung
Mit Blick auf die größten Städte ab 100.000 Einwohner belegen mit Zwickau (Plus 17,9 Prozent) auf Platz eins und Cottbus und Rostock auf Platz zwei (jeweils plus 17,05 Prozent) drei ostdeutsche Städte die vorderen Plätze bei der Preisentwicklung.
„20 Städte wachsen preislich im zweistelligen Prozentbereich - eine rasante Entwicklung der lokalen Märkte", teilte Baufi24-CEO Tomas Peeters mit. „Regionen mit niedrigeren Kaufpreisen ziehen preislich stark an. Das sind klare Folgen der Pandemie: Die Menschen arbeiten nun flexibler und unabhängig vom Arbeitgeberstandort und haben den Wunsch nach mehr Freiraum.“
Mieterhöhung: Diese 3 Regeln gelten
Wohnungen sind in Deutschland ohnehin schon teuer. Umso härter trifft es Mieter, wenn dann auch noch die Ankündigung einer Mieterhöhung bei ihnen eintrudelt. In vielen Fällen sorgen solche Erhöhungen für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Doch dafür gibt es keinen Grund, denn es gibt klare gesetzliche Regelungen, wann eine Mieterhöhung erlaubt ist und wie hoch sie sein darf. Die folgenden drei Regeln, die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten sind, müssen dabei vom Vermieter eingehalten werden.
Regel 1: Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete
Klar, Mieter freuen sich, wenn sie mit ihrer Wohnung ein Schnäppchen gemacht haben und im Vergleich zu anderen Anwohnern in der Umgebung relativ wenig Miete zahlen müssen. Doch wer mit seiner Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, der muss damit rechnen, dass eine Mieterhöhung auf ihn zukommt. An diese kann der Vermieter nämlich seine Miete anpassen. Dabei gilt jedoch, dass der Vermieter mit der Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten darf. Zum anderen muss er sich an die Mietpreisbremse halten. Durch diese darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent angehoben werden. In vielen Regionen, in denen Wohnungen besonders knapp sind, gibt es zudem die sogenannte Kappungsgrenze. Durch sie darf die Mieterhöhung maximal 15 Prozent betragen.
Regel 2: Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung
Eigentlich ist die Modernisierung einer Wohnung für den Mieter ein Grund zur Freude. Doch die Modernisierung ermöglicht dem Vermieter auch eine Erhöhung der Jahresmiete um bis zu acht Prozent der Baukosten.
Doch auch hier gibt es eine Kappungsgrenze, die der Vermieter einhalten muss. So darf der Vermieter innerhalb von sechs Jahren den Mietpreis pro Quadratmeter nur um drei Euro erhöhen. Liegt die monatliche Netto-Kaltmiete vor der Erhöhung unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf die Mieterhöhung sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter betragen. Im Klartext werden so die Baukosten anteilig auf die Wohnungen übertragen. Deshalb ist der Vermieter auch verpflichtet, dem Mieter aufzuschlüsseln, welche wertsteigernden Maßnahmen durchgeführt wurden. Dazu zählen im Übrigen keine Instandsetzungen.
Eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung steht dem Vermieter erst nach Abschluss der Arbeiten zu. Dann kann er ein entsprechendes Schreiben aufsetzen und drei Monate später tritt die Mieterhöhung dann auch in Kraft.
Regel 3: Die Mieterhöhung muss begründet und das Mieterhöhungsbegehren richtig sein
Trifft das Mieterhöhungsbegehren bei Ihnen ein, sollten Sie als Mieter darauf achten, dass Ihr Vermieter alles Nötige hineingeschrieben hat. Das Mieterhöhungsbegehren muss schriftlich per Mail oder Brief erfolgen und eine Begründung für die geplante Mieterhöhung anführen. Bezieht sich der Vermieter auf die Vergleichsmiete, sollte das Schreiben auf den Mietspiegel verweisen und auf die Wohnungsgröße sowie die aktuelle Netto-Kaltmiete Bezug nehmen. Auch andere wertsteigernde Merkmale der Wohnung können hier aufgeführt werden.
Überprüfen Sie als Mieter alle Angaben auf ihre Richtigkeit. Haben sich Fehler eingeschlichen, können diese verhindern, dass die Mieterhöhung in Kraft tritt. Grundsätzlich kann der Mieter die Mieterhöhung nämlich ablehnen, wird seinen Vermieter dann jedoch wahrscheinlich vor Gericht wiedersehen.